Türkiye’de imar uygulamaları ve tapu işlemleri kapsamında en çok karşılaşılan konulardan biri hisseli mülkiyet ve buna bağlı yapılan hisseli mülkiyet düzenlemeleridir. Özellikle 18. Madde uygulamaları, kentsel dönüşüm projeleri, parselasyon işlemleri, miras paylaşımı ve ortak mülk yönetimi süreçlerinde hisseli mülkiyet düzenlemeleri kritik bir rol oynar.

Bu makalede hisseli mülkiyetin ne olduğu, nasıl düzenlendiği, hak sahiplerinin nelere dikkat etmesi gerektiği ve uygulamada karşılaşılan sorunlar kapsamlı şekilde ele alınmıştır.

Hisseli Mülkiyet (Paylı Mülkiyet) Nedir?

Hisseli mülkiyet, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin belirli pay oranlarıyla ortak mülkiyet hakkına sahip olmasıdır. Tapu kaydında taşınmazın tamamı görünür, fakat kişiler kendi payları oranında hak sahibidir.

Örnek:
Bir arsanın tapusunda 1/2 – 1/4 – 1/4 şeklinde üç hissedar olabilir. Ancak arsa üzerinde kimin hangi fiziksel bölgeyi kullandığı belirtilmez.

Hisseli mülkiyet genellikle şu yollarla oluşur:

• Miras kalan taşınmazlar

• Birden fazla kişiyle satın alınan arsalar

• Kentsel dönüşüm veya 18. Madde sonrası tahsis edilen parseller

• Tapu bölünemediği için ortak mülkiyette kalan taşınmazlar

Hisseli Mülkiyet Düzenlemesi Nedir?

Hisseli mülkiyet düzenlemesi, ortak mülkiyeti daha düzenli, net ve kullanılabilir hale getirmek için yapılan hukuki ve teknik işlemler bütünüdür. Bu düzenleme çoğunlukla şu amaçlarla yapılır:

• Ortakların hisselerini netleştirmek

• Mülk üzerindeki kullanım hakkını belirlemek

• Mülkün satış, devri veya bölünmesini kolaylaştırmak

• İmar uygulamalarına uygun hale getirmek

Düzenleme süreci genellikle:
➡ Tapu Müdürlüğü,
➡ Belediyeler,
➡ Kadastro Müdürlüğü
tarafından yürütülür.

Hisseli Mülkiyet Düzenlemesi Hangi Durumlarda Yapılır?

1. 18. Madde Uygulamaları (Parselasyon Planı)

İmar Kanunu’nun 18. Maddesi ile yapılan parselasyon düzenlemelerinde, eski hisseli arsalar düzenleme sonrası yeniden dağıtılır.
Böylece hissedarlar;

• Daha düzenli,

• İmar planına uygun,

• Tek parsel içinde ortak paylı
  mülk sahibi olabilirler.

Bu düzenleme en sık karşılaşılan uygulamadır.