orç Servis Karşılama Oranı (Debt Service Coverage Ratio – DSCR), bir işletmenin veya bir yatırımın elde ettiği nakit akışının, mevcut borç yükümlülüklerini (anapara ve faiz ödemeleri) karşılamaya ne ölçüde yettiğini gösteren kritik bir finansal metriktir.

Özellikle ticari gayrimenkul finansmanı ve kurumsal kredilerde bankalar tarafından projenin veya şirketin riskliliğini ölçmek için birincil araç olarak kullanılır.

DSCR Formülü

Finansal analizlerde DSCR şu formülle hesaplanır:

Bileşenlerin Açıklaması

1. Net İşletme Geliri (Net Operating Income – NOI): İşletmenin veya mülkün brüt gelirinden, işletme giderlerinin (vergi, sigorta, bakım vb.) çıkarılmasıyla elde edilen rakamdır. Finansman giderleri (faiz) ve amortisman bu rakama dahil edilmez.

2. Toplam Borç Servisi (Total Debt Service): Belirli bir dönem içinde (genellikle yıllık) ödenmesi gereken toplam anapara ve faiz tutarıdır.

Sonuçlar Ne Anlama Gelir?

DSCR analizi yapılırken çıkan oran, borç ödeme kapasitesini doğrudan yansıtır:

• DSCR < 1.0: İşletmenin geliri, borçlarını ödemeye yetmiyor demektir. Bu durum negatif nakit akışını ve yüksek temerrüt riskini gösterir. (Örn: 0.80 oranı, gelirin borcun sadece %80’ini karşıladığını ifade eder.)

• DSCR = 1.0: İşletme tam olarak borcunu ödeyecek kadar kazanıyor demektir; ancak beklenmedik bir gider artışı veya gelir kaybında borç ödenemez hale gelir.

• DSCR > 1.0: İşletme borçlarını ödedikten sonra üzerine nakit artırıyor demektir.

Not: Bankalar genellikle “güvenlik marjı” olarak 1.20 ile 1.25 arasında bir oran beklerler. Bu, işletmenin borcunu ödedikten sonra %20-25 oranında bir nakit rezervine sahip olması gerektiği anlamına gelir.

Neden Önemlidir?

• Kredi Onayı: Bankalar kredi verirken projenin kendi kendini ödeyip ödeyemeyeceğini bu orana bakarak belirler.

• Yatırım Analizi: Gayrimenkul yatırımcıları, bir mülkün finansal sürdürülebilirliğini ölçmek için kullanır.

• Risk Yönetimi: Şirketler, kaldıraç oranlarının sağlıklı seviyede olup olmadığını denetlemek için bu oranı takip eder.