Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti kavramlarını ve aralarındaki farkları açıklayayım. Bu iki terim, Türkiye’deki gayrimenkul hukukunda, özellikle apartman daireleri ve benzeri çok katlı yapılarla ilgili önemli kavramlardır.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya inşaat halinde olan bir yapıda, bağımsız bölümler (daire, dükkan vb.) üzerinde kurulan bir haktır. Bu hak, arsa üzerinde pay sahibi olanların, yapının tamamlanmasından sonra kendilerine ait olacak bağımsız bölümleri belirtir ve bu bölümler üzerinde inşaat aşamasında hak sahibi olmalarını sağlar.

Temel Özellikleri:

• İnşaat Halindeki Yapı: Kat irtifakı, yapı henüz tamamlanmadan, projesi üzerinden kurulur. Yani ortada fiziksel olarak tam bir daire olmasa bile, proje üzerinde belirli bir dairenin gelecekteki sahibi belirlenir.
• Arsa Payına Bağlı Hak: Kat irtifakı, arsa payına bağlı bir haktır. Arsa sahibi veya müteahhit, arsa üzerinde kat irtifakı kurarak, gelecekteki bağımsız bölümler için hak sahipleri oluşturur. Her kat irtifakı, belirli bir arsa payını da beraberinde getirir.
• Geleceğe Yönelik Hak: Kat irtifakı, yapının tamamlanıp kat mülkiyetine geçilmesiyle sona erer. Kat irtifakı, kişiye henüz var olmayan bir bağımsız bölüm üzerinde gelecekte mülkiyet hakkı kazanma beklentisi verir.
• Tapuya Tescil: Kat irtifakı, resmi bir senetle tapu siciline tescil ettirilerek resmiyet kazanır. Tapuya tescil ile birlikte üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir bir hak haline gelir.
• Finansman ve Güvence: Kat irtifakı, özellikle inşaat projelerinde finansman sağlamak ve alıcıların haklarını güvence altına almak için önemlidir. Bankalar genellikle kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümleri teminat olarak kabul ederler. Alıcılar da kat irtifakı sayesinde, henüz inşaat halindeki daire için hak sahibi olduklarını resmi olarak belgeleyebilirler.

Örnek: Bir müteahhit bir arsa üzerine apartman yapmaya karar verdiğinde, projesini hazırlar ve tapu müdürlüğüne başvurarak kat irtifakı kurdurur. Bu kat irtifakı kurulduktan sonra, daireleri henüz inşaat halindeyken satmaya başlayabilir. Daireyi satın alan kişi, tapuda kendi adına kayıtlı bir kat irtifakı sahibi olur. Bu, o kişinin gelecekte o dairenin sahibi olacağının bir güvencesidir.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan tam mülkiyet hakkıdır. Yapı inşaatı bittikten sonra, yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındıktan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Kat mülkiyeti, bağımsız bölüm üzerinde en geniş mülkiyet haklarını sağlar.

Temel Özellikleri:

• Tamamlanmış Yapı: Kat mülkiyeti, yapı tamamen bittikten ve yasal prosedürler tamamlandıktan sonra kurulur. Ortada fiziksel olarak tamamlanmış, oturmaya veya kullanıma hazır bağımsız bölümler bulunur.
• Bağımsız Bölüm Üzerinde Mülkiyet: Kat mülkiyeti, kişiye belirli bir bağımsız bölüm (daire, dükkan vb.) üzerinde tam ve bağımsız mülkiyet hakkı verir. Bu hak, o bağımsız bölümü kullanma, kiraya verme, satma gibi tüm mülkiyet haklarını içerir.
• Ortak Yerler Üzerinde Ortaklık: Kat mülkiyeti sahipleri, yapının ortak yerleri (merdivenler, asansör, bahçe, çat vb.) üzerinde de arsa payları oranında ortak mülkiyet hakkına sahiptirler. Ortak yerlerin yönetimi ve giderleri kat malikleri tarafından ortaklaşa karşılanır.
• Kat Malikleri Kurulu: Kat mülkiyeti yapılarında, kat maliklerinden oluşan bir kurul oluşturulur. Bu kurul, yapının yönetimi, ortak giderlerin belirlenmesi, ortak alanların kullanımı gibi konularda kararlar alır. Kat malikleri kurulu kararları, tüm kat maliklerini bağlar.
• Tapuya Tescil ve Bağımsız Tapu: Kat mülkiyeti de tapuya tescil ettirilir ve her bağımsız bölüm için ayrı bir tapu senedi düzenlenir. Bu tapu senedi, o bağımsız bölüm üzerindeki kat mülkiyetini resmi olarak belgelendirir.

Örnek: İnşaatı tamamlanmış ve iskanı alınmış bir apartmandaki daireler kat mülkiyetine geçirilmiştir. Daire sahibi, tapu senedinde kat mülkiyeti olarak belirtilen daire üzerinde tam mülkiyet hakkına sahiptir. Bu daireyi istediği gibi kullanabilir, kiraya verebilir veya satabilir. Ayrıca apartmanın ortak alanlarından faydalanır ve ortak giderlere arsa payı oranında katılır.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Özetle Fark:

En temel fark, zamanlama ve mülkiyet hakkının niteliğidir.

• Kat İrtifakı: İnşaat başlangıcında, gelecekteki mülkiyet hakkını güvence altına alır. Daha çok beklentiye dayalı bir haktır.
• Kat Mülkiyeti: İnşaat bittikten sonra, mevcut bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkı verir. Gerçek ve somut bir mülkiyet hakkıdır.

Pratik Hayatta Önemi:

• Gayrimenkul Alım Satımında: Gayrimenkul alım satım işlemlerinde, özellikle yeni projelerde, önce kat irtifakı kurulur. Alıcılar, inşaat sürecinde kat irtifakı tapusu ile hak sahibi olurlar. Yapı tamamlanıp iskanı alındıktan sonra, kat irtifakı tapuları kat mülkiyeti tapularına dönüştürülür. İkinci el konut alımlarında ise genellikle kat mülkiyeti tapusu aranır.
• Kredi Kullanımında: Bankalar, konut kredisi verirken genellikle kat mülkiyeti tapusunu tercih ederler. Kat irtifakı tapusu olan gayrimenkuller için kredi almak mümkün olsa da, süreç daha karmaşık ve kredi koşulları farklı olabilir.
• Yasal Güvence ve Hak Sahipliği: Her iki kavram da, gayrimenkul sahiplerinin haklarını yasal olarak güvence altına alır. Kat irtifakı, inşaat sürecinde alıcıları korurken, kat mülkiyeti tamamlanmış yapıda tam mülkiyet hakkı sağlar.