Bir şehrin nasıl büyüyeceğini, hangi sokağa kaç katlı bina yapılacağını veya hangi alanın yeşil kalacağını belirleyen imar planları, aslında devasa bir yapbozun parçaları gibidir. Türkiye’de bu yapboz, “Kademeli Birliktelik İlkesi” denilen bir hiyerarşi ile yönetilir. Yani, küçük plan büyük plana aykırı olamaz.

İşte yatırımcıların, mimarların ve toprak sahiplerinin bilmesi gereken temel İmar Planı Çeşitleri:

Şehirlerin Anayasası: İmar Planı Türleri

1. Çevre Düzeni Planı (Üst Ölçekli Plan)

Bu plan, yapbozun en büyük parçasıdır. Genellikle 1/50.000 veya 1/100.000 ölçekli hazırlanır.

• Amacı: Konut, sanayi, tarım ve turizm gibi temel kullanım kararlarını bölge bazında belirler.

• Önemi: Bir arazinin “tarım alanı” mı yoksa “gelişme konut alanı” mı olduğu ilk burada belli olur.

2. Nazım İmar Planı (Stratejik Plan)

Genellikle 1/5.000 ölçekli hazırlanır. Şehrin gelecekteki genel yapısını çizer.

• Amacı: Arazi parçalarının genel kullanım biçimlerini, ana bölge tiplerini ve ulaşım sistemlerini gösterir.

• Kritik Detay: Bu planda parsel bazında detay göremezsiniz; sadece o bölgenin genel olarak hangi amaçla kullanılacağını anlarsınız.

3. Uygulama İmar Planı (Detaylı Plan)

Gayrimenkul sahiplerini en çok ilgilendiren, 1/1.000 ölçekli plandır.

• Amacı: Adalar, yollar, parklar ve en önemlisi yapılaşma şartları (Emsal, Hmax, bina nizamı) burada netleşir..

Diğer Özel Plan Türleri

Bazen mevcut planlar yetersiz kalır veya değişen ihtiyaçlara göre yeni isimler alır:

• Revizyon İmar Planı: Mevcut planın artık kentin ihtiyaçlarına cevap vermemesi durumunda, planın tamamının veya büyük bir kısmının yenilenmesidir.

• İlave İmar Planı: Mevcut plana bitişik, yeni açılan alanlar için hazırlanan plandır.

• Mevzi İmar Planı: Mevcut plan sınırları dışında kalan, ancak o bölgenin gelişmesi için ihtiyaç duyulan alanlarda yapılan yerel plandır.

• Islah İmar Planı: Gecekondu bölgelerini yasal bir zemine oturtmak ve düzeltmek için yapılan özel plan türüdür.

Plan Hiyerarşisi (Özet Tablo)