Net İşletim Geliri Nasıl Hesaplanır?

NİG’i hesaplamak için basit bir formül kullanılır:

Net İşletim Geliri (NİG) = Toplam Potansiyel Gelir – Boşluk ve Tahsilat Kayıpları + Diğer Gelirler – İşletme Giderleri

Bu formüldeki terimleri daha detaylı inceleyelim:

• Toplam Potansiyel Gelir (TPG): Mülkün %100 doluluk oranında elde edebileceği maksimum kira geliridir. Örneğin, bir apartmanda tüm daireler dolu olduğunda elde edilecek toplam kira geliri TPG’yi oluşturur.
• Boşluk ve Tahsilat Kayıpları: Kiracıların olmaması (boşluk) veya kiraların zamanında tahsil edilememesi (tahsilat kayıpları) nedeniyle oluşan gelir kayıplarıdır.
• Diğer Gelirler: Kira gelirleri dışında, otopark ücretleri, çamaşırhane gelirleri, anten veya reklam panosu kiraları gibi mülkten elde edilen ek gelirlerdir.
• İşletme Giderleri: Mülkün işletilmesi ve bakımı için yapılan harcamalardır. Bunlar arasında şunlar bulunur:
  • Emlak vergileri
  • Sigorta
  • Bakım ve onarım giderleri
  • Yönetim ücretleri
  • Hizmet bedelleri (su, elektrik, doğalgaz vb. – kiracı tarafından ödenmeyenler)

Örnek NİG Hesaplaması:

10 daireli bir apartman düşünelim. Her dairenin aylık kirası 10.000 TL olsun.

• TPG: 10 daire x 10.000 TL/daire = 100.000 TL/ay
• Yıllık TPG: 100.000 TL/ay x 12 ay = 1.200.000 TL
• Boşluk ve Tahsilat Kayıpları: %5 varsayalım: 1.200.000 TL x %5 = 60.000 TL
• Diğer Gelirler: Otoparktan yıllık 20.000 TL gelir elde ediliyor.
• Yıllık İşletme Giderleri: 300.000 TL

Bu durumda NİG şöyle hesaplanır:

NİG = 1.200.000 TL – 60.000 TL + 20.000 TL – 300.000 TL = 860.000 TL

NİG’in Önemi:

• Karlılık Değerlendirmesi: NİG, bir mülkün ne kadar karlı olduğunu gösterir. Yüksek bir NİG, mülkün iyi bir gelir ürettiği anlamına gelir.
• Yatırım Kararları: Potansiyel yatırımcılar, farklı mülklerin NİG’lerini karşılaştırarak hangi yatırımın daha cazip olduğunu belirleyebilirler.
• Değerleme: NİG, emlak değerlemesinde kullanılan önemli bir faktördür. Özellikle Gelir Kapitalizasyonu yöntemiyle değerleme yapılırken NİG kullanılır.
• Finansman: Bankalar ve diğer finans kuruluşları, kredi verirken mülkün NİG’ini değerlendirirler. Yüksek bir NİG, kredi alma olasılığını artırır.

NİG ve Nakit Akışı Arasındaki Fark:

NİG, mülkün işletme performansını gösterirken, nakit akışı borç ödemeleri ve sermaye harcamaları gibi faktörleri de hesaba katar. Nakit akışı, yatırımcının cebine gerçekten giren parayı gösterir. NİG, nakit akışını etkileyen faktörleri içermediği için tek başına tam bir resim sunmaz.

Net İşletim Geliri, gayrimenkul yatırım analizinde vazgeçilmez bir araçtır. Mülkün karlılığını, yatırım potansiyelini ve değerini anlamak için NİG’in doğru bir şekilde hesaplanması ve yorumlanması önemlidir. Ancak, NİG’in tek başına yeterli olmadığını ve diğer finansal göstergelerle birlikte değerlendirilmesi gerektiğini unutmamak gerekir.